Construyendo una iglesia: ¿Qué puede pagar?

Cada vez que una iglesia comienza a pensar en expandir sus instalaciones, seguramente se producirá una batalla formidable entre dos gigantes: necesidades y recursos. El Titán recursos debe ser el eventual ganador de este concurso si la iglesia quiere construir con éxito nuevas instalaciones. Por lo tanto, si la iglesia debe pedir dinero prestado para completar las instalaciones que imaginan, es importante en las primeras etapas de planificación de cualquier proyecto examinar las finanzas y los bienes de la iglesia (sus recursos), desde la perspectiva de un prestamista.

Los prestamistas manejan números duros y han desarrollado estándares de suscripción para administrar el riesgo de los préstamos que otorgan. La industria de préstamos está experimentando cambios, así que solo porque habló con su banquero hace dos años y no parecía factible para usted construir en ese momento, no se desespere. El capital está disponible para las iglesias para proyectos bien concebidos. De hecho, recientemente, las tasas de interés han bajado y los plazos de amortización de los préstamos se han expandido, los cuales han creado condiciones favorables para las iglesias que buscan financiamiento para ampliar sus instalaciones y hacer crecer sus ministerios. Hay prestamistas que se especializan en el financiamiento de iglesias y que entienden las finanzas y operaciones únicas de las iglesias.

Si bien los procedimientos y fórmulas de calificación variarán de un prestamista a otro, aquí hay algunas pautas:

Razón de préstamo a valor de activo: La mayoría de los prestamistas prestarán entre el 70 % y el 80 % del valor de tasación del proyecto terminado, incluido el terreno y las mejoras existentes. El monto del nuevo préstamo generalmente incluye el pago de cualquier deuda existente. Por ejemplo, supongamos que actualmente paga $4,000 por mes por su terreno y todavía debe $200,000. Los costos de desarrollo del nuevo edificio y del sitio están presupuestados (y evaluados) en $2,000,000. Su terreno está avaluado en $400,000. Por lo tanto, el valor de tasación total es de $2,400,000. El banco está dispuesto a prestar el 80% de $2,400,000, que es $1,920,000. De este préstamo, el banco pagará el saldo del terreno de $200,000, lo que dejará $1,720,000 para cubrir los costos de construcción. En nuestro ejemplo, el presupuesto de construcción es de $2 000 000, lo que significa que la iglesia necesita un pago inicial de $2 000 000 – $1 720 000 = $280 000. La iglesia ya no paga $4,000 por mes por el terreno, por lo que estos fondos ahora pueden destinarse al pago de la nueva hipoteca. Digamos que el monto del préstamo es de $1,920,000 al 6% por 25 años = $12,370 por mes – $4,000 = $8,370 por mes de pago de hipoteca adicional para terrenos y edificios.

Amortización: Los préstamos de la iglesia pueden amortizarse en un período de 15 a 30 años. La amortización es la cantidad calculada de pagos mensuales iguales que se necesitan para pagar el préstamo dentro de un período de tiempo determinado. Por ejemplo, un préstamo de $2 millones, si se amortiza en 20 años al 6% de interés, requeriría 240 pagos mensuales iguales de $14,389. El mismo préstamo amortizado en 30 años requeriría 360 pagos de $11,991. Usar un plazo de amortización más largo le permite a la iglesia pedir prestado más dinero por el mismo pago mensual. En este ejemplo, si la iglesia puede pagar $14,389 por mes, tiene la opción de pedir prestados $2 millones y pagarlos en 20 años, o la iglesia podría decidir pedir prestados $2,400,000 y pagarlos en 30 años.

Ratio del monto del préstamo al ingreso bruto: A los prestamistas les gusta que la proporción sea menor de 3 a 1. Por lo tanto, si la iglesia quiere pedir prestados $2,000,000, debería tener ingresos brutos de alrededor de $670,000 por año.

Flujo de efectivo debe exceder el pago del nuevo préstamo propuesto en un 20%. En otras palabras, a la iglesia le debe sobrar un poco de dinero al final de cada mes después de pagar el nuevo pago mensual de la hipoteca y todos sus otros gastos. Su flujo de efectivo incluiría su superávit de efectivo mensual actual, más cualquier pago que ya no existirá después de que se establezca el nuevo préstamo. (Por ejemplo, esto podría incluir pagos de deudas actuales que no existirán después de que se haga el nuevo préstamo. La iglesia puede incluso esperar una reducción en los costos de servicios públicos y mantenimiento en el nuevo edificio). prendas obtenidas en una campaña de capital que se cobrarán en los próximos meses.

La cantidad que puede permitirse construir es una función del monto del préstamo para el que califica, más cualquier activo que pueda agregar al monto del préstamo. Si la iglesia está vendiendo terrenos o edificios, el capital de esas ventas puede combinarse con efectivo en cuentas de ahorros y el efectivo esperado de las promesas para determinar cuánto puede gastar la iglesia en nuevas instalaciones.

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